Una delle più redditizie fantasie italiche è certamente nel campo della speculazione immobiliare.
Qualsiasi imprenditore immobiliare disinvolto cerca di utilizzare una baracca o un fazzoletto di terreno, un cortile, per tirar su un bel palazzone magari progettato da qualche archistar vera o presunta con tanti prestigiosi appartamenti da vendere o affittare a caro prezzo.
Si chiama rendita speculativa immobiliare.
Se lo si è fatto a Cagliari, estrema periferia dell’Impero, figuriamoci se non si fa a Milano, la capitale morale d’Italia.
E Milano ha moralità da vendere e affittare a chiunque possa pagarla salata al metro quadro.
In questi ultimi anni sono stati avviati cantieri per la realizzazione di grattacieli e palazzi previa presentazione di semplice scia (segnalazione certificata inizio attività) quale ristrutturazione di edifici di ridotte dimensioni previo abbattimento, senza alcun piano attuativo o particolareggiato – necessario per legge (artt. 13 e ss. della legge n. 1150/1942 e s.m.i.) – che dovrebbe assicurare la presenza dei necessari servizi ai cittadini (verde pubblico, apparato fognario-depurativo, strade, istituti scolastici, ecc.) e il pagamento degli oneri urbanistici da parte dei costruttori (la presentazione di scia prevede oneri ridotti).
Tale disinvoltura imprenditoriale unita all’ignavia comunale non sono passate inosservate.
La Procura della Repubblica presso il Tribunale di Milano ha aperto una decina di procedimenti penali per abusi edilizi, fra cui i cantieri dell’Hidden Garden, una “torre” alta 27 metri costruita in un cortile di Piazza Aspromonte, quello della Torre Milano, alta 82 metri in Via Stresa, quello delle Park Towers di Via Crescenzago, due grattacieli affacciati sul Parco Lambro, quello delle Residenze LAC presso il Parco delle Cave, posto sotto sequestro preventivo, quello del Bosconavigli, progettato da Stefano Boeri, novanta appartamenti al costo di 6.400,00 euro al metro quadro a San Cristoforo, oggetto di corposa indagine.
Anche la Procura regionale della Corte dei conti ha avviato un procedimento per ipotizzato danno erariale, in quanto gli oneri di urbanizzazione sarebbero stati troppo contenuti e ormai datati. Per esempio, nel caso del progetto del Bosconavigli una consulenza tecnica affidata dalla Procura della Repubblica individua un danno per le casse comunali di 5,5 milioni di euro per i ridotti oneri di urbanizzazione.
Per ora decine di imprenditori immobiliari, sviluppatori, progettisti, direttori dei lavori dirigenti e funzionari pubblici indagati.
E il sindaco Giuseppe Sala, già dirigente industriale e astro nascente dei progressisti italiani, non fa il pesce in barile, ma rivendica la bontà dell’attività della sua amministrazione comunale: “sono convinto che abbiamo agito sempre non solo nell’ambito della legittimità ma anche per il bene della città”, tuttavia “diverso è guardarsi avanti, perché alla luce di tutto quello che è successo, delle indagini, delle polemiche, non siamo granitici e non pensiamo che nulla debba cambiare. Prendiamo atto di alcune sensibilità e di alcuni giudizi e da qua in poi partiremo con un lavoro per rinnovare il Pgt“.
Quello che il sindaco Sala chiama “alcune sensibilità” e “alcuni giudizi” si chiama, in realtà, legalità ambientale e qualità della vita nelle città. E non si tratta solo di mere questioni lessicali.
E’ giunto, quindi, il soccorso mattonaro, rappresentato dalla c.d. legge Salva-Milano, la proposta di legge n. 1987 “Disposizioni in materia di piani particolareggiati o di lottizzazione convenzionata e di interventi di ristrutturazione edilizia connessi a interventi di rigenerazione urbana” (qui l’analisi tecnico-normativa del Servizio Studi della Camera dei Deputati) è stata approvata dalla Camera dei Deputati il 21 novembre 2024 ed è stata trasmessa, per il previsto esame, al Senato della Repubblica, quale proposta di legge n. 1309, assegnata, in sede redigente, all’VIII Commissione permanente (Ambiente, transizione ecologica, energia, lavori pubblici, comunicazioni, innovazione tecnologica).
Il soccorso mattonaro così come gli interessi in gioco sono trasversalissimi, come di consueto: alla Camera hanno votato a favore Lega, FdI, Forza Italia e Noi Moderati con Pd, Italia Viva, Azione e + Europa, mentre han votato contro M5S e AVS.
Un appello di giuristi e urbanisti sta provando a far aprire gli occhi ai nostri legislatori, finora con modesto esito.
Stefano Deliperi, Gruppo d’Intervento Giuridico (GrIG)
Il Parlamento sta discutendo gli emendamenti al cosiddetto decreto “salva-casa”, con il pretesto di tutelare gli acquirenti in buona fede degli immobili che, stando alle prime risultanze di alcune inchieste giudiziarie a Milano, potrebbero essere stati realizzati con permessi rilasciati o ottenuti in violazione delle disposizioni di legge statale e regionale. Se così fosse, il cosiddetto emendamento “salva-Milano” non dovrebbe andare oltre questo comprensibile obiettivo e quindi dovrebbe riguardare soltanto gli incolpevoli acquirenti degli immobili, senza alcuna sanatoria per operatori, professionisti, funzionari e dirigenti che avessero violato le leggi vigenti, le cui eventuali responsabilità vanno lasciate all’accertamento della magistratura.
Nel percorso di approvazione del decreto, volto ad annullare le contestazioni sollevate dalle inchieste giudiziarie sull’urbanistica aperte a Milano, si rischia infatti di cancellare decenni di cultura urbanistica che è alla base del necessario equilibrio fra protezione delle cose e sfruttamento delle stesse, fra fruizione e conservazione, fra la garanzia del diritto privato di proprietà e l’esercizio delle potestà pubbliche chiamate a conformarlo per assicurarne la funzione sociale, a vantaggio di tutti.
Ci riferiamo in primo luogo alla questione degli standard urbanistici fissati dal dm 1444/68. È questo un risultato di grande equilibrio perché fissa i diritti della collettività nel rispetto dei diritti degli operatori immobiliari. Del resto, è noto che molti Prg permettono da tempo di “monetizzare” gli standard, ma sempre tenendo conto delle necessarie dotazioni di servizi e delle distanze fissate dal codice civile e dal dm 1444. Nessuno mai ha infatti lamentato di non aver potuto esercitare il diritto a edificare fissato dai piani urbanistici, a causa dell’obbligo di dover contribuire allo sviluppo della città pubblica, che oggi si vorrebbe invece cancellare a esclusivo vantaggio della rendita urbana, che si risolve nella sottrazione di una quota di reddito nazionale alle categorie, qualunque esse siano, che lo hanno prodotto.
Il problema dunque viene agitato solo oggi, quando sulla base della cancellazione di ogni regola urbanistica e di ogni limite alle pretese della rendita si possono realizzare ex novo o sopraelevare edifici prospicenti ad alloggi legittimamente realizzati da decine di anni (la mostruosa edificazione nei cortili è emblematica del degrado cui si è arrivati), con un danno evidente ai diritti acquisiti e il crescere esponenziale, non solo a Milano, di contenziosi senza fine che non aiutano la civile convivenza.
Chiediamo perciò con forza che il Parlamento ribadisca l’assoluta inderogabilità del dm 1444/68, che costituisce un minimo, non un massimo, di dotazioni di servizi e di verde necessari alla vita nelle città.
Il secondo fondamentale principio che il Parlamento non può permettersi di smantellare riguarda l’obbligo – anche in questo caso previsto da decenni – di dover ricorrere a strumenti attuativi chiari e al permesso di costruire quando si mutano i carichi urbanistici, sicché le amministrazioni pubbliche non possono dismettere il diritto-dovere di verificare la sussistenza delle prerogative di accessibilità e dei servizi, oltre che il rischio di violazione dei diritti dei frontisti e confinanti. Anche in questo caso, siamo di fronte a un potere-dovere delle pubbliche amministrazioni, chiamate a tutelare i diritti di tutti e non solo quelli degli operatori immobiliari, degli investitori e degli speculatori.
Si rischia altrimenti non soltanto di cancellare le regole urbanistiche, ma anche di mettere in discussione il ruolo delle amministrazioni locali sancito dalla Costituzione.
In tal senso, anche nel caso fosse approvato, l’emendamento “salva-Milano” non dovrà comunque riguardare il futuro: dopo la conversione in legge del decreto, l’edilizia milanese (e, più in generale, quella italiana) dovrà svolgersi nel rigoroso rispetto delle leggi poste a tutela di tutti, fermo altrimenti l’intento dei sottoscritti firmatari di avvalersi di ogni strumento utile per opporsi alla preannunciata deriva, anche nella convinzione che evidenti profili di illegittimità non passerebbero indenni da una pronuncia della Corte costituzionale.
Firmatari:
Carmine Abate, architetto, consigliere nazionale Italia Nostra
Ilaria Agostini, urbanista
Aurelio Angelini, Unesco
Arianna Azzellino, docente universitaria
Piera Baldi, architetto
Emilio Battisti, architetto
Luna Beggi, geografa
Paolo Berdini, urbanista
Anna Maria Bianchi, presidente Carte in regola
Paola Bonora, geografa
Sergio Brenna, urbanista
Maria Agostina Cabiddu, giurista
Sergio Caserta, cooperatore
Piero Cavalcoli, urbanista
Giancarlo Consonni, urbanista
Alessandro Dal Piaz, urbanista
Luigi De Falco, architetto, vicepresidente di Italia nostra
Vezio De Lucia, urbanista
Veronica Dini, avvocato
Lidia Fersuoch, consigliera nazionale di Italia Nostra
Marina Foschi architetto, consigliere nazionale Italia Nostra
Laura Fregolent, urbanista
Luca Beltrami Gadola, direttore Arcipelago Milano
Maria Cristina Gibelli, urbanista
Corrado Giuliano, giurista
Giorgio Goggi, urbanista
Danila Iacovelli, giurista
Carlo Iannello, costituzionalista
Paolo Maddalena, vicepresidente emerito della Corte costituzionale
Camilla Maldini Casadei, architetto
Massimo Maresca, presidente di Italia Nostra Campania
Gabriele Mariani, ingegnere architetto
Rossella Montagnani Marelli, Anpi
Tomaso Montanari, rettore dell’Università per stranieri di Siena
Silvia Morselli, architetto
Adriana Elena My, presidente di Italia Nostra Piemonte
Francesco Pallante, costituzionalista
Stefano Piazzi, architetto
Mario Piccinini, architetto
Gioacchino Piras, geografo urbanista
Ezio Righi, urbanista
Piergiorgio Rocchi, urbanista
Maria Teresa Roli, architetto, consigliere nazionale di Italia Nostra
Michele Sacerdoti, amministratore locale
Maurizio Sani, urbanista
Enzo Scandurra, urbanista
Giuseppe Scandurra, antropologo
Cristina Tonelli, storica del design
Graziella Tonon, urbanista
Lucia Tozzi, studiosa di scienze urbane
Cristina Treu, urbanista
Alessandra Trigilia, architetto
Massimo Villone, costituzionalista
Alberto Ziparo, urbanista
da Il Fatto Quotidiano, 5 giugno 2024
Una sanatoria. Difficile definire diversamente le modifiche che la Lega ha messo nero su bianco (a quattro giorni dalle elezioni) per ampliare la portata del decreto Salva-casa. Si va dai micro-appartamenti abitabili già da 20 metri quadrati al limite ai soffitti a 2,4 metri, dall’abitabilità dei locali al piano terra all’estensione delle tolleranze agli immobili ancora da costruire. Ciliegina sulla torta del liberi tutti, infine, è la cosiddetta norma Salva-Milano, per risolvere il caso dei grattacieli di Milano, bloccati dalla magistratura perché ritenuti abusivi.
Le mani della Lega sull’edilizia – Il provvedimento inizierà l’iter parlamentare la prossima settimana, subito dopo la pausa per le elezioni europee, ma Salvini ha già anticipato quale sarà la prossima mossa per mettere le mani della Lega sul comparto: trasformare il ministero, il Mit, in Mite, aggiungendo proprio la ‘e’ finale di edilizia. Si tratterebbe di un ricalco del Mite di draghiana memoria, ma la denominazione del ministero della Transizione ecologica resta oggi vacante, abbandonato dal governo Meloni per il nuovo Mase. Proprio al Mit la Lega punta ad affidare il compito di adottare il Piano casa Italia per il riordino di edilizia residenziale e sociale guardando a nuovi modelli di cooperazione pubblico-privato con gli operatori del credito che hanno vocazione sociale (“fondi pazienti”).
Le modifiche al Salva Casa – L’attesa è però soprattutto per l’emendamento che consentirà l’abitabilità dei ‘micro appartamenti’. La Lega proporrà nuovi limiti di 20 metri quadrati, dagli attuali 28, per una persona e di 28 per due, dai 38 di oggi. Per l’altezza dei soffitti, l’obiettivo è passare dal minimo di 2,70 metri a 2,40 (come già consentito per corridoi e bagni). “Ragionevole e di buon senso” anche poter cambiare la destinazione d’uso di un locale posto al piano terra per ricavarne un’abitazione, come sollecitato in particolare dai piccoli Comuni e dai borghi storici. Le nuove tolleranze saranno estese anche agli immobili futuri “per garantire una uniformità della disciplina e un trattamento uniforme per tutti gli interventi edilizi”. Modifiche riguarderanno poi la verifica in loco dei lavori per evitare che, una volta ottenuto un certificato di agibilità/abitabilità da un tecnico del Comune o della Asl, nessuno possa rilevare difformità successivamente. Semplificazioni arriveranno via emendamento anche sugli interventi realizzati prima del 1977, l’anno della legge Bucalossi, e per l’iter di regolarizzazione di parziali difformità, limitando l’entità (e quindi l’importo) dei lavori che possono essere richiesti per regolarizzare l’immobile circoscrivendoli solo a quelli che sono necessari e imprescindibili per la sicurezza. Limiti anche al potere sostituivo delle Regioni, che oggi possono annullare il rilascio del titolo edilizio dei Comuni anche dopo 10 anni, e soluzione con il Salva Milano “per le centinaia di famiglie che vivono oggi in palazzi che non possono essere abbattuti” anche in altre città.
Ecco la “norma Salva-Milano” – La cosiddetta norma ‘Salva-Milano‘ (“molto auspicata dalle amministrazioni locali”) come ampiamente annunciato è entrata nel pacchetto di emendamenti della Lega al decreto ‘Salva-casa’, assegnato alla Camera dei deputati, dove il prossimo 11 giugno sarà incardinato nella Commissione ambiente e infrastrutture. “Non entrando nel merito delle inchieste giudiziarie, non possiamo permetterci di bloccare le autorizzazioni edilizie, arrestando lo sviluppo e la crescita delle città”, spiega il partito di Matteo Salvini, secondo il quale è necessario “un intervento per aiutare le centinaia di famiglie che vivono oggi in palazzi che non possono essere abbattuti”. L’intento dell’emendamento “è quello di trovare soluzioni al problema delle ristrutturazioni edilizie che non riguardano solo Milano, ma anche altre città dove per anni si è lavorato seguendo la stessa interpretazione di norme. Sono problemi che nascono dalla sovrapposizione tra la normativa statale, la normativa regionale e i provvedimenti adottati da alcuni Comuni, che consentono la cosiddetta ‘demo-ricostruzione con Scia“, viene spiegato.
(foto S.D., archivio GrIG)